Alta do IGP-M e o reajuste de aluguel

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A alta do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), nos últimos 12 meses[1], poderá gerar dificuldades para as partes – locador e locatário – fazerem o reajuste do aluguel ou renovarem o contrato.

O IGP-M é o índice mais utilizado no setor imobiliário para corrigir os contratos de locação, para melhor compreendê-lo, vejamos um exemplo:

  • Um contrato de locação firmado em 01/03/2020, com previsão de aluguel de R$ 1.000,00 e reajuste anual pelo IGP-M, pode sofrer um aumento de até 25,77%. Portanto, em 01/03/2021,  o aluguel pode alcançar o valor de R$ 1.289,45.

A princípio, podemos pensar que o aumento de quase 1/3 do aluguel somente impactará o inquilino, pois cabe a ele a obrigação contratual de pagá-lo.

Porém, o locador também deverá ficar preocupado, uma vez que nem todos os inquilinos irão conseguir pagar o aluguel reajustado.

Ainda deve ser levado em consideração a atual instabilidade econômica, o desemprego,  além das inúmeras adversidades que o coronavírus vem causando.

Importante destacar que a atualização pelo IGP-M, mesmo que prevista em contrato, não é obrigatória.

Tendo em vista que as partes podem negociar o percentual do reajuste ou até mesmo alterar o índice de correção, conforme veremos adiante.

Nesse contexto, o diálogo deve ser o ponto de partida antes de você proceder com a renovação do contrato ou o reajuste do aluguel.

Para  ajudar você a tomar a melhor decisão, elencamos os principais fatores que devem ser observados nesta negociação:

1. O Inquilino deve focar nos seguintes pontos:
  • se no contrato de locação o índice de atualização é de fato o IGP-M;
  • em negociação, tentar substituir o IGP-M pelo o IPCA;
  • demonstre que você é um bom inquilino. Por exemplo, comprovando que sempre pagou o aluguel pontualmente, que cuidou bem do imóvel,  e se possível, encaminhe fotos atuais do local;
  • Se for o caso, aponte ao locador que você ocupa o imóvel há um tempo considerável. E por isso deve receber um tratamento diferenciado;
  • negocie com o locador um aluguel que seja adequado à sua realidade financeira, para tanto, é recomendável que você apresente algum documento que comprove diminuição de sua renda. Por exemplo um holerite;
  • caso não haja acordo e você pretenda desocupar o imóvel, negocie com o locador para que não seja cobrada a multa de rescisão contratual;
  • se você, como inquilino, não pagar o aluguel ajustado nos termos contratuais, poderá sofrer penalidades previstas em lei e no contrato.
2. O locador deve analisar:
  • se o locatário é uma bom inquilino, ou seja, se ele cuida bem do imóvel, se ele paga corretamente, e ainda o tempo que ele está ocupando imóvel;
  • se existe a possibilidade de manter o aluguel sem reajuste e, em contrapartida, solicitar ao inquilino um aumento no prazo do contrato;
  • na negociação do reajuste do aluguel, solicite ao inquilino documentos que comprovem que sua renda diminuiu. Por exemplo um holerite;
  • antes de efetuar ou não um acordo, o locador deve analisar os prejuízos que o imóvel desocupado pode acarretar. Como por exemplo ficar sem recebe aluguel, arcar o pagamento do IPTU e do condomínio, se houver. Além tudo isso, terá que buscar um novo inquilino;
  • caso não haja acordo e o inquilino queria sair do imóvel, pode ser uma boa estratégia parcelar a multa de rescisão contratual;
  • a negociação sobre o reajuste do aluguel é uma escolha do locador, pois ele tem o direito de exigir o que está previsto no contrato de locação

Desse modo, como podemos ver nos destaques acima, a negociação pode ser o melhor caminho para solucionar o problema da alta do IGP-M e o reajuste de aluguel.

Contundo, o acordo,  preferencialmente,  deve ser feito mediante um aditivo contratual [2].

Assim, esperamos ter esclarecido as principais dúvidas relacionadas a alta do IGP-M e o reajuste de aluguel.

E caso queiram conhecer mais sobre o nosso escritório, Giarllarielli Advogados, recomentados a leitura sobre a nossa história.

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Notas de rodapé

[1] sendo a data inicial 01/03/2020 e a final 01/03/2021

[2] instrumento jurídico para alterar cláusulas contratuais

Gustavo Giarllarielli

Giarllarielli Advogados
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